“零公摊”、“得房率超100%”，近一年多以来，商品房最火热的卖点，不是“卷价格”，而是“卷得房率”，超高得房率成为部分新房热销的重要原因之一。
提升住宅居住的空间感，本是建设“好房子”的方向，不过在现实操作中，存在房企为了提高得房率，变相“偷面积”的行为，比如阳台违规改造、设备平台“偷梁换柱”、降低飘窗高度、挤占公共空间提升室内面积等。
近期，部分城市出台相应文件，进一步规范建筑计容标准。专家表示，高得房率只是打造“好房子”的品类之一，不管是豪宅、大户型，还是普通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质方向打造，而不是单纯比拼得房率。
规范住宅计容
近日，部分城市官方发文，引发了市场关于“高得房率”的讨论。
9月15日，成都市发布的一份规定，刚刚结束意见征集。该文件全称为《〈成都市城市规划管理技术规定（2024）〉的补充规定》，涉及住宅计容等问题。
文件表示，阳台、飘窗、以及入户花园、空中花园、露台、退台、设备平台、空调板、构造板、结构板、抗震板、开敞式电梯前室、外廊、空腔、镂空、花池等房屋附属空间的水平投影面积，不大于该项目住宅计容建筑面积的30%。
如果与2024版对比，此前的规定是，“每套住宅飘窗、阳台及非公共活动空间（含入户花园、空中花园等，不含开敞式电梯前室、外廊等）的水平投影面积，不大于该套住宅套型建筑面积的20%”。
有网友表示，阳台及各种附属空间的面积占比达30%，新房得房率又要提高了？实际可能没这么简单，这份补充规定的初衷，也并非单纯为提高得房率。
克而瑞四川表示，从去年的20%到今年的30%，表面看是多了10%的赠送面积，但此前“入户光厅”（即开敞式电梯前室）并未纳入20%的限额中。本次新规将光厅明确列入30%的范围内，原本无面积限制的光厅现在有了“天花板”。
据悉，因为此前入户光厅未纳入20%的限制范围，当地市场上，各大楼盘疯狂开卷这部分区域的面积，几乎已成为标配，而且面积越做越大，甚至出现了30平米以上的设计，功能也从过渡区扩展为“花园餐吧”、“会客厅”。
“本次调整名义上是提升板率，实则是对光厅面积进行规范，抑制其无序扩张。”克而瑞四川表示。
此外，新版的补充规定，首次将外廊、空腔、镂空、花池等此前未纳入统计的空间，纳入了板率计算范畴，让附属空间的总面积管控更严谨，政策是对此前楼盘赠送方式泛滥的规范，旨在保障住宅项目的整体品质。
更早之前，广州、北京等城市也对住宅设计规范进行严格落实。以广州为例，安居客广州称，2023年当地允许扩大阳台等面积容积率后，住宅产品的得房率从传统的80%逐步提升，部分项目甚至达到125%～130%。
今年6月份开始，广州着手进行一系列规范。比如，严格界定住宅凸 （飘） 窗，不符合条件的全计容；规范天井位置并禁止压缩尺寸；40米以上楼层花池半计容；建筑外立面的结构柱全部计容等，规范变相增加使用面积的行为。
封堵灰色地带
提升居住品质和空间感，本是好房子建设的目标之一，而各地的规范政策，意在堵住“偷面积”等灰色操作空间。
上海易居房地产研究院副院长严跃进对记者表示，此前住宅项目规范的实施，一大亮点便是适当增加得房率。但在“高得房率”成为市场热点的背景下，部分开发商通过“偷面积”手段来夸大营销，出现了所谓的得房率数据泡沫。
房企的常见手法包括：将阳台设计为半封闭结构，交房后通过后期改造扩大室内面积，规避计容规则；设备平台“偷梁换柱”，将设备平台标注为空调机位，实际预留可拆除隔断的开口，购房者收房后自行改造为室内空间；飘窗“假赠送”，设计可砸除的飘窗，通过减少窗台高度虚增使用面积。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者，各地推出的高品质住宅中，对入户花园、飘窗、阳台等区域，只有一部分面积计入容积率，房企便把这些区域占总建筑面积的比例提高，从而提高“得房率”。
但在实际操作过程中，因为报批后监管不严格，部分房企在项目报规以后，存在把部分面积转移到客厅、卧室等区域的情况。市场上还有部分项目，通过挤占天井、电梯厅、楼道等空间，来增加客厅或卧室的面积。
此外记者还发现，市场上部分项目宣传的高得房率，把电梯厅等空间也算了进去，住宅的实际套内面积并没有那么大。比如长沙某楼盘表示，项目138平方米的户型得房率高达123%，这是因把8.84平方米的电梯厅也算了进去。
除了政府层面的规范动作，有行业协会也关注到了该问题。9月8日，长沙市房地产交易行业协会发布《关于征集规范“得房率”宣传工作的通知》。
文件指出，自2024年4月以来，长沙市房地产市场出现了一批以“高得房率”为主要卖点的新规产品，部分项目甚至打出“得房率超100%”的营销口号，此类宣传易引发误解及争议，一定程度上误导了消费者。
当前，国家正积极倡导以“好房子”建设为导向，推动住宅向绿色、低碳、智能、集约化方向发展。在此背景下，亟须引导房地产开发企业从片面追求“高得房率”，转向更加注重项目整体品质与可持续性发展。
多方面“拔高底线”
在本轮新房市场中，高得房率的新规项目，一度实现普遍热销。不过，随着市场上此类产品越来越多，单纯靠得房率这一卖点，已经难以确保销售流量。
克而瑞表示，武汉某高铁TOD超高层项目，得房率达到97～98%，价格同样为板块最低，售价仅为13700元/平方米，但开盘去化率仅18%未能实现热销。
还有部分城市如重庆，因新规项目集中入市造成客户分流，去化率持续走低。据CRIC监测数据，7月以来部分四代项目去化率不足3成，存在流速放缓迹象。
在业内人士看来，新楼盘的高得房率，其实也是变相降价的方式，对旧规产品和二手房的冲击较明显。此外，当同类产品越来越多，项目间的竞争也会越发激烈。
“当下，热销的新规产品，往往是具备核心区域、健全配套、价格实惠、装标升级等多个复合型优势的项目，新规住宅市场竞争还将持续加剧。”克而瑞称。
李宇嘉认为，设计奢华、高得房率，只是好房子的品类之一，而并非唯一。未来，不管是高价住宅、大户型住宅，还是普通住宅、保障房，都应向美好人居和高品质的方向打造，且重点是“拔高底线”，而非仅关注上限。要全方面提升层高、楼板厚度、墙体寿命、电梯设置、隔音降噪等底线标准。
合硕机构首席分析师郭毅告诉记者，针对好房子标准的提升、项目报规的审批尺度，北京早已走在前列，政策核心并非仅仅拓展得房率，更多是要加强住宅公区建设，包括风雨连廊、架空层、社区展示面等，这才是好房子的核心要素。
近期各地相继规范建筑计容，在她看来，一方面是出于对二手房市场的保护，高得房率新盘对存量房冲击较大，也进而制约了新房市场上部分项目的售价。另一方面，核心是为了引导开发商，在社区公共部分上“下功夫”，这对未来居住体验的增强，以及转化为二手房后的价值稳定都有支撑作用。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
孙梦凡
相关阅读
行稳致远，保利发展在行业变局中保持坚守与开拓 74 01-21 17:37 
去年成交近11万套商品住宅，武汉激活返乡置业需求“好房子”已成为武汉楼市稳定发展的关键。
138 01-16 14:28
提高人民生活品质，提升宜居安居水平！陈吉宁龚正在奉贤闵行调研城中村改造为城市高质量发展内涵式发展提供有力支撑，让群众有更多获得感、幸福感、安全感。
29 01-15 21:23
“好房子”不应只是大房子、贵房子住宅供给侧的产品改革真的到来了。
287 01-06 11:21
以“好房子”为锚：保利发展的产品定力与长期价值 40 2025-12-16 18:09 一财最热 点击关闭
创通网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
