方圆之道深圳楼市热度回升，取消限购后外地购房者开始入场

“9·5”新政之后，深圳市场上的各类购房需求被激活。2025年第37周（9月8日—14日），深圳全市新房住宅类别（预售+现售）成交589套，环比增长约17%；二手房录得1554套，环比增长15.4%。

放开限购的罗湖区是此次新政中变动最大的区域之一，不少购房者直接拥有了资格，推动了该区域成交放量。乐有家研究中心数据显示，9月6日—14日，罗湖区看房量环比上涨29%、签约量上涨也超25%。

多位深圳房地产业内人士表示，此次楼市利好发布后，购房者信心有所增强，不少外地客户来深置业，许多港澳台客户也前来咨询，同时需求明确的客户交易周期明显缩短，开发商也加紧布局销售节点，积极推盘抢收。

外地客户

9月5日的楼市新政之后，深圳大部分区域的购房门槛大幅降低，除盐田、大鹏新区不再限购之外，在罗湖、宝安（除新安街道）、龙岗、龙华、坪山、光明区域内购买商品房，即便是非深圳户口也可以直接买房，限购两套。这给深圳楼市带来了不少“新鲜血液”。

有位来自成都的客户就买下了罗湖区京基璟誉府项目的一套房。该项目销售负责人罗嘉良告诉记者，这位客户在深圳做生意，此前罗湖限购，也没有购房资格，客户原本只考虑租房，新政之后把买房的计划提上日程，“短期内，客户考虑两地跑的时候有个居所；长期来看，即便日后决定不定居在深圳，从交易的角度来讲，深圳的房子也相对稳妥。”

据罗嘉良透露，新政之后，项目来访同比增长了约4成，成交同比增长了约3成，其中来自外地的客户占比大约10%~15%。

这并不是个例。深圳中原二级市场事业一部营销总监曾海娟主要负责新房代理销售。新政之后，她接触到不少外地客户，例如东莞、长沙等湾区或外区的客户，也是自住加投资型的需求。

“东莞的客户买房是因为小孩在香港读书工作，提前在深圳准备一套房，”曾海娟告诉记者，他们认为深圳这座城市有发展优势，离香港又近，往来方便，未来即便是投资，深圳的房子也有一定的优势。

近来还有不少香港购房者出于养老需求，会考虑一些山景或海景物业，也当作养老投资；亦有来自台湾的客户咨询购房政策和注意事项等。曾海娟表示，“这些来自港澳台的置业咨询和对政策的关注，也是此次新政之后一个比较明显的变化。”

深圳本地的客户心态也开始发生变化。罗嘉良发现，需求相对明确的客户，其决策速度和信心都有明显提升，具备条件的客户在决策时速度相较之前变得更快；而在预算等各方面条件还不到位的客户还是会持续多方面观望。

曾海娟接触到的客户中也存在相似的情况。在沙井、光明等区域，市场上不仅新增了不少刚需客户看房，也多了一些线下当天来访、当天成交的客户。“这在新政之前是比较少遇见的，”她告诉记者，此前许多客户基本上来访多次，而最近客户的成交周期变短。

罗湖成“最大赢家”

这些变化都直接体现在了各项数据上。据深圳房地产协会数据，过去的一周内（9月8日—14日），深圳二手房周录得1554套，环比增长15.4%；新房住宅周成交589套，环比增长17.1%。

在各个城区中，放开了限购的罗湖区是受此次新政影响最明显的区域之一。作为深圳老城区，罗湖区地理位置优越，一区之内有罗湖、文锦渡、莲塘/香园围等三个口岸，城市绿化率达64.6%，并且配套和教育资源优质，具备较强的市场需求。新政之后的市场活跃度大幅提升。

乐有家研究中心数据显示，9月6日—14日期间，乐有家门店看房量、签约量环比分别上涨13%、11%，而罗湖区看房量上涨29%、签约量上涨也超25%，核心区域价格优惠的笋盘成交速度加快。

罗湖的二手房表现尤为突出。负责罗湖片区的深圳中原地产罗湖东A区区域董事牛红娜告诉记者，罗湖区的新房供应少，整体库存去化周期很短，大约为三四个月，相应地，二手房成交就非常活跃，“新政后一周，我们的带看量增长了40%左右，成交量增长了大约一倍。”

牛红娜表示，罗湖区拥有深圳中学、翠竹小学等各种优质的教育资源，有位惠州客户原本就打算在深圳买房，方便小孩在深圳读书，但此前苦于没有购房资格，买房计划一直搁浅。“这次新政出来之后，我们当天就通知到他，第二天恰逢周六，客户就来罗湖看房，并直接在我们附近买了一套翠竹小学的学位房。”

深圳其他区域的表现不如罗湖区这般亮眼，但也出现了改善的迹象。乐有家研究中心数据显示，9月6日—14日期间，各区门店看房量中，福田、宝安、龙华、龙岗上涨均超10%，各区门店签约量中，宝安、光明、福田、南山等区域有不同程度上涨。

曾海娟表示，深圳是一个长条形、多中心的城市，基本上每个片区、每个板块内的头部项目，在当地市场内有一定的影响力的项目，原本在所属片区内销售情况就较好的项目，新政之后的来访量会有明显的变化。

位于福田区的金地环湾城项目相关负责人告诉记者，最新政策下，福田区还是属于限购区，不过放松了企业购房和单身可以多买一套的政策。从现在来访来看，周度来访提升差不多10%。

据深圳中原龙华坂田K区区域董事谢东来透露，新政以来，他所负责片区的新房和二手房整体带看量提升了20%多，成交量则提高了5%~10%，部分低总价的刚需项目表现较突出。

“金九”窗口期

新政出台的当下，正是房地产传统营销旺季，不少开发商积极准备，以把握难得的政策窗口期。

记者了解到，多个开发商正在积极筹备推盘计划。例如深圳本地房企卓越集团预计将在9月底推出两个全新的住宅项目，分别为福田区的新规住宅卓越缦悦和南山区的新规小户型卓越珑秀公馆，合计入市房源超390套；金地环湾城也预计在9月底加推283套建面约111-125平方米的住宅产品。中海与华润联合开发的南山区豪宅项目也在筹备蓄客中，预计将在10月开放展厅。

在新房供应较为稀缺的罗湖区，9月底也将有一个新规住宅项目开盘。曾海娟告诉记者，项目共计300多套房源，体量不大，在当前的节点下，客户范围变广，算得上是“未卖先热”，在有机会创造更好的效益的情况下，预计项目不会有太多的促销活动。罗嘉良也坦言，“有新政加持，当前项目销售表现良好，暂时没有使用促销手段的必要性。”

每个区域项目面临的境况不同，在新房供应较为集中的龙华区，各大楼盘则竭力使出多种招数赢得客户。有新房代理负责人透露，近期开发商已来寻求方案建议冲刺一波销售，主要就是降价、加佣。“价格降到位了，客户就会买单，佣金给到位、费用结算快，中介就会多推项目，促进销售。”上述新房代理负责人表示，“预计这周或下周就会有具体的举措推出了。”

在中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅看来，此次新政核心区福田、南山虽限购政策保留，但单身购房资格放宽，推动前海、宝中片区刚需入市。非核心区取消社保限制、房贷利率下调，取消企业购房限制后，部分项目临深客户占比攀升，龙岗、光明等区域出现“跨城购房团”。

孙红梅认为，本次新政通过分区调控、成本降低、资格扩容的组合拳，在短期内显著激活市场，非核心区域量价齐升、核心区域温和回暖。政策精准切中深圳楼市“外围去库存、核心稳预期”的痛点，预计将为“金九银十”楼市旺季奠定基础。

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